クライアントさんから土地活用依頼を受けた
際に作成する共同住宅事業計画書の話です。

金融機関さんに提出する共同住宅事業計画を
弊社で提出する時には、オリジナル計画書を
提出し、事業借入費用を交渉し融資してもら
っています。

以前、某金融機関さんから一般的に出される
長期に渡る家賃収入計画書（１０年～３０年
は無いんですか？と聞かれることがありまし
た）

なぜ、１０年後はこうなる、２０年後はこう
なると言う家賃収入計画書がマニュアル的に
作成出来るんですか？逆に質問してみました

担当さんは、某建築会社さんからは、複数の
A3用紙で綴られたプレゼンシートがあって
共同住宅計画案は、そんなものだと思ってい
ましたとからと言う返答でした。
（１０年後は家賃が５％下がる、２０年後は
〇％下がると言う、立地間取り等に関係なく
経年的な経過を予想したマニュアルシート）

〇さんへ質問をしてみました。
実際にアパート等を経営したことがあります
か？実際に融資したお客さんで当初の計画通
り（事業計画案通りに運んでいくお客さん）
調査をしたことがありますか

喧嘩腰で質問しているわけではありません。
書込みと実際の会話ニュアンスには違いがあ
ります。ご了承ください。
融資を引き出せることが出来なかったり
担当さんの気分を害すると融資が出来なくな
ると本末転倒になってしまいますから

どんな事業計画案になっているのか？と言う
流れになりますけど（大した案ではありませ
ん）、一括した業者による共同住宅事業計画
ではないことがヒントになります。

簡単に言えば、一括して受注する共同住宅業
者さん（設計～施工～管理、アフター工事等
受注まで行う、ある意味囲い込み）でなけれ
ば、当初の建築費コストが削減できる可能性
が高いと言う点です。

初期段階でのコスト削減は、後の賃貸経営に
大きく影響してくると感じています。

初期の事業計画案を大手カラクリから脱却し
た事業計画と比較してみると大手カラクリか
ら脱却したほうが、１室～２室分の家賃費用
を増やすがことが可能となってきます。
＊１０室賃貸であれば１０％UP
＊規模に比例して差があります。

また、収益のUPだけでなく、間取りの柔軟さ
初期の段階（素案）で組み入れることも可能
になってくるかと思っています。大手では
勝手にああだこうだとプラン案を組み立てて
いく時間を割かない、決算売り上げに、まに
合わない、担当さんの意見を上司に上げると
却下される等、組織上の仕組みや流れに背く
ことになると予想されます）

大手以外が、いいことづくしのような流れで
書込みしていますけど、ネームバリュームが
ない零細不動産コンサル等で、上記のような
流れを提案することは容易なことではありま
せん。
＊そもそも土地活用コンサルを零細不動産屋
　～が行うこと自体が怪しいんじゃないか
　と思われることが多々あります。（現実）

本来は、土地地主さんがそうしたことを勉強
して実行することが一番だと思っていますけ
ど・・・実際には、そうしたノウハウを学習
する時間はありませんので現実的でないこと
が考えられます。

グダグダと書込みしていますけど・・・

最近気づいたこととして「家賃は上げること
が可能なんだ」と気づくプラン案を知るきっ
かけがありましたと言う話です。

古い室内をリフォーム（費用投資）して家賃
をUPすると言う方法ではありません。
ケースによっては、当てはまらないことがあ
りますので、詳細は割愛します。

実際にやっている業者さんやオーナーさんも
数多くあると思いますので、特別なことを、
今さらながらと言う風に感じる方もいるとも
思っています。

実際にお付き合いしているクライアントさん
所有物件では、家賃を上げることが可能でし
た。家賃は下がるものと言う見方が大半だと
思っていますけど

事前にプランを練ればピンポイントで家賃の
値上げは可能だと感じたと言う話です。
金融機関にそうした案を提出しても受け入れ
られることは現実的ではありません。
あくまでも現場サイドでの収支UP対策です。

台風でいろいろ考える時間が出来ました。

おやつのお菓子　カンパン
地味ですかね～（笑）